RAPOR: YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ
~ 11.04.2011 ~
ÖZEL BİLİRKİŞİ RAPORU
(UZMAN GÖRÜŞÜ)
Davacısı (A.B.), davalısı ( M.K. ve 15 arkadaşı) olup, Mersin 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/1493-295 sayılı kararla sonuçlanmış tüm dava evrakı incelememe sunularak;
A) Yönetim Planının İptalinin yasal olup olmadığı.
B) Yasal ise, uğranılan zararın kalemlerinin tespiti.
Bir raporla tarafımdan istenilmekle incelemeye geçildi:
1. Dava konusu yer, Mersin, Bahçe Mahallesi, 2314 ada, 1 parselde bulunan Bozbey apartmanıdır.
1. Apartmana ait 27.11.1995 tarihinde tapuya tescil edilmiş Yönetim Planının (davayla ilgili) 9. Maddesi şöyledir: “Projede sığınak olarak gösterilen ve binanın oturumu dışında kalan ön, arka ve yan bahçeler olarak belirtilen yerlerin inşaat, imalat, bakım ve onarım masrafı olarak 60.000 USD karşılığı Bozbey Oto Tic. Ltd. Şti tarafından ödenmiştir. İşbu yerler Vilayet İl Makamı tarafından barş zamanından ticari amaçla kullanılmak üzere Bozbey Oto Tic. Ltd.Şti’ne tahsis edilmiştir. Bodrum katının tamamı, barış zamanında işyeri olarak kullanılacak, savaş zamanında ise bina maliklerinin ve kullanıcılarının sığınak ihtiyacına tahsis edilecektir. Sığınağın ön arka ve yan bahçelerinin kiralanması, işyeri olarak kullanılmak üzere, kira sözleşmesi yapılması apartman yönetim kurulu tarafından yapılır. Bodrum katının ve binanın oturumu dışında kalan ön, arka ve yan bahçelerin tamamının yıllık kira bedeli, hiçbir hal ve şekilde, bir bağımsız mesken bölümün yıllık ortak gider pay bedelini aşamaz. Aksine kira bedeli tespit edilemez. Alınan kira bedeli apartman gelirleri arasına alınır. Savaşta işbu yerin sığınak olarak kullanılacağı hususu kira sözleşmesinin şartı olarak konur.”
2. Dava konusu yerlerin bir kısmı bodrum kattadır. Projede bodrum katının oturum alanı 723 m2’dir. Belediyeden gelen projede sığınak net 192 m, sığınak dışında kalan kısım ise 450 m2 olarak belirtilmiştir. Dosyada iki adet inşaat ruhsatı bulunmaktadır. Bunlardan ilki 6.2.1991 tarihlidir. Bu ruhsatta bodrum katın büyüklüğü 598 m2’dir. Sığınağın dışında 18 adet kömürlük alanı bulunmaktadır. 13.9.1993 tarihli tadilat ruhsatında ise bodrumda sadece sığınak vardır ve alanı 843 m2’dir. Fiili büyüklük ise farklıdır: Halihazırda bodrumun brüt oturum alanı 1426,11 m2’dir Projeye göre fazlalık miktarı 703,11 m2’dir. Bu alan ortak alan dışında projeye ve ruhsata aykırı olarak yapılan bölümdür. Bodrumun tamamı apartmanın ortak alanıdır.
3. Yönetim Planının değişmeden önceki 9. Maddesi, sığınağın dava dışı Bozbey Limited Şirketine kiralanması zorunluluğunu öngörmüş ve bağıtlanacak kira sözleşmesi ile kira bedeline üst sınır ( mesken olan bir bağımsız bölümün yıllık aidat miktarı) getirilmiştir.
4. Yönetim Planının değişen 9. Maddesi davacıya yönelik olduğu anlaşılmaktadır. Yeni metin şöyledir: “Projede sığınak olarak gösterilen kısım, savaş zamanında sığınak olarak barış zamanında işyeri olarak kullanılacaktır. Sığınağın kiralanması, işyeri olarak kullanılmak üzere kira sözleşmesi yapılması, apartman yönetim kurulu tarafından yapılır. Alınan kira bedeli apartman gelirleri arasına alınır. Savaşta işbu yerin sığınak olarak kullanılacağı hususu kira sözleşmesi şartı olarak onur.”
5. Yönetim planında dava dışı şirkete kiralama zorunluluğu öngörülen alan apartmanın ortak yerlerindendir (KMK. Md. 4/b). Böylece yönetim planının 9. Maddesi ile tanınan kiracılık hakkı, apartmanın ortak yerlerinden olan sığınağı da kapsamaktadır.
6. Apartman yönetimi, yönetim planının 9. Maddesini değiştirerek, kira sözleşmesinden dönmeyi düşünmektedir.
7. Yönetim Planının 9. Maddesinde yapılan değişiklikle, Bozbey Şirketi lehine imtiyaz oluşturan kira sözleşmesi yapma zorunluluğu kalktığı gibi, kira bedeli ile ilgili sınırlandırma da kaldırılmıştır.
8. 19 bağımsız bölüm malikinden 16 kat malikinin asaleten ya da vekaleten imza ve onayları Noterde alınarak yönetim planı değiştirilmiştir. Bu sayı, 19 x 4/5=15.2 itibarıyla 4/5 çoğunluğunu sağlamaktadır. Bu aynı zamanda apartman maliklerinin değişiklikte birleşen iradesini de göstermektedir.
9. Apartman Kat Malikleri Kurulu 20.4.2008 tarihinde toplanmıştır. Bu toplantıda davacıyı annesi Nuray Bozbey temsil etmiştir. Toplantıya 11 kişi katılmış, 10 kabul 1 ret oyu verilmiştir. Gündemde Yönetim Planının değişikliği söz konusudur. Toplantıda, yönetim planının değiştirilmesi için gerekli çalışmaları yapmak üzere yönetim kuruluna yetki verilmesi kabul edilmiştir. Davacının toplantıdaki temsilcisi bu karara itiraz etmiştir. İtiraz toplantı tutanağına işlenmiştir. Yönetim Kurulu, Kat Malikleri Kurulunun 1/11 çoğunlukla verdiği kararla, karardan aldığı yetkiyle, yönetim kurulu değişiklik tasarısı hazırlamış, bunu Noterde imzaya açtıktan sonra, 4/5 çoğunluğu Noterde sağladıktan sonra, tescile götürmüştür. Oysa, yönetim kurulu, hazırladığı değişiklik tasarısını görüşmek ve karara bağlamak üzere Kat Malikleri Kurulunu toplantıya çağırması gerekirdi. Davacı taraf, yöneticilerin, hazırladıkları yönetim planı taslağını, kat malikleri kurulunun tartışma, görüşme ve oyuna sunmadan, toplantının dışında, kapı kapı gezerek, 16 bağımsız bölüme imzalattırdıklarını, kat malikleri kurulunun 4/5 evet oyunu almayan değişikliğin yok hükmünde olduğunu savunmuştur.
10. Yönetim Planı Değişikliklerinin Kat Malikleri Kurulunda görüşülmesi ve karara bağlanması gerekir mi? Toplantı dışında hazırlanan belgenin imzalanması suretiyle, yönetim planı değiştirilemez mi?
Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler.
Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
Kat mülkiyeti Kanunu, yönetim planının kat malikleri kurulu tarafından görüşülüp karara bağlanmasını öngörmemektedir. Bu Kanunda, yönetim planı md. 28’de, yani kat malikleri kurunun toplantısı ve kararlarının düzenlendiği 29, 30, 31, 32, 33, 34 ve 35. Maddelerden önce ve onlardan ayrı olarak düzenlemiştir.
28. maddede, yönetim planı değişikliğinin kat malikleri kurulunda görüşüleceği belirtilmediği gibi, toplantı içinde veya dışında olacağına değinmeden, bu değişikliğin “bütün” kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile mümkün olacağı belirtilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun mantığını anlamak için konunun açıklığa kavuşturulması gerekir. Şöyle ki; kanun koyucu, md. 19/II’de (Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz) hükmüyle, izinin kat malikleri kurulunca değil, kurul toplantısı dışında da alınabileceğini öngörürken; md. 44’de (Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi; c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması şartını) aramakta ve kararın kat malikleri kurulu tarafından verilmesini öngörmektedir.
Kanun hükmü, yönetim planı değişikliklerinin kat malikleri kurulunda görüşülmesini öngörmemekle birlikte (ki, biz de bu görüşteyiz), Yargıtay, birçok kararında, bu değişikliğin kat malikleri kurulunda görüşülüp tartışıldıktan sonra kabule sunulmasını ve sonuçta yapılacak oylamada 4/5 çoğunluğun gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasını istemektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda buna benzer birçok hüküm vardır. Kanun koyucunun gerekçesini açıklayalım: Yönetim planı değişikliğinin görüşüldüğü toplantının (duyuruda belirtilen gün ve 7 gün sonra yapılması gereken) yapılamadığı (KMK. Md. 29/son) bunun için 15 gün sonra yeni bir toplantının yapılmasının gerekli olduğu bir örnekte, bu toplantının yarıdan fazlasıyla toplanıp oy çokluğu ile karar alınacağı (KMK. Md. 30/II-III) örneğini somutlaştıralım. Bir apartmanda 18 bağımsız bölüm ve malik vardır. İlk toplantı yapılamamıştır. Md. 30/II’ye göre bir toplantı yapılmıştır. Toplantıya 6 kişi katılmıştır (bu fıkrada toplantı yeter sayısı açıklanmamıştır), karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğu, yani 4 kişiyle kararlar alınabilmektedir. İşte kanun koyucu, 4/5 çoğunluğu ararken; bu önemli sorunu, toplantı ve karar yetersayısı tuzaklarının dışında çözümlenmesini istemiştir.
Konu dışında olmakla birlikte, şunu da belirtelim ki, yönetim planları kanuna aykırı olamayacağından, kanunda “yönetim planının 4/5 çoğunlukla değiştirileceği”ne ilişkin hüküm var olduğu sürece, yönetim planındaki değişikliklerin oybirliği ile yapılacağına ilişkin hükmün hiçbir değeri yoktur. Böyle hükümlerin değiştirilmesine veya iptaline gerek de bulunmamaktadır.
Nitekim Mersin 2. Sulh Hukuk mahkemesinin 2005/1227 sayılı kararının gerekçesi de aynıdır.
İncelememize sunulan evraklarda, değişikliğin kat malikleri kurulunda değil, Noterde gerçekleştiğini doğrulamaktadır. Toplantıya katılanlar ve toplantıda alınan kararları imzalayanlar ile yönetim planı değişikliğini imzalayanlar arasında üç farklı isim ve imza tespit edilmiştir. Bu bile, yönetim planının kat malikleri kurulu tarafından kabul edilmediğini, Noterde kabul edildiğini göstermeye yetecek bir delil niteliğindedir.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar (KMK. Md. 28/III). Buna göre, Yönetim Planında 1995 yılında yapılan ve yasallığı tartışma konusu yapılamayan değişiklik hükümleri, yalnızca bu değişikliğin tescil edildiği tarihte anagayrimekulde bağımsız bölüm maliki olanları değil, daha sonra malik olanları da bağlar. Tescil tarihinden sonra bağımsız bölüm edinenler, 1995 değişiklikleriyle bağlı olmayacaklarını veya o değişikliklerin geçerli olmadığını öne süremeyecektir.
Dava süresinde açılmış mıdır? Yönetim planı değişikliği hakkında kat malikleri kurulu bir karar almış olsaydı, rapor konusu davanın süresinde açılmadığı rahatlıkla söylenebilecekti. Oysa kat malikleri kurulu yönetim planının değiştirilmesi doğrultusunda bir karar almış olmadığından, dava açma süresinin geçtiğinden söz edilemeyecektir. Yukarıda açıkladığımız üzere, kat malikleri kurulu kararı, yönetim planını gündemine almış, görüşmüş, ancak karar vermemiştir; gerekli iş ve işlemlerin yapılması için yönetim kuruluna yetki vermiştir. Yönetim kurulu, kendisine verilen bu yetkiyi, değişiklik tasarısını hazırladıktan sonra, yeniden çağıracağı kat malikleri kurulunun kabulüne sunacağına, kat maliklerini, notere götürerek, değişikliğe onaylarını alma şeklinde algılamış ve o yönde kullanmıştır. Kat malikleri kurulu yönetim planını değiştirmemiştir.
SONUÇ:
1. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kanun, “bütün kat maliklerinin” 4/5’inin çoğunluğunu aramış, kat malikleri kurulu toplantısında görüşülüp kabul edilmesini aramamıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu sözel düzenlenişi, kanunun sistematiğine de uygundur: Kanun koyucu böyle bir düzenlemeyi bilinçli olarak yapmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yasalaşması sırasında düzenlenen TBMM Tutanak Dergisi okunduğunda bu durum görülecektir. Biz de, yönetim planı değişikliklerinin kat malikleri kurulu toplantısında görüşülüp karara bağlanmasının gerekli olmadığı görüşündeyiz. Kat malikleri kurulunda görüşülüp kabul edilmesi gereği, yasanın emri değil, bir içtihadi bilgidir. Bu içtihatların esas alınması halinde vardığımız sonuç:
2. 24.2.2006 tarihli toplantıda kat malikleri kurulu,8 nolu kararı alarak, yönetim planının oybirliği ile değiştirileceğine ilişkin hükmünün Kanunun 28/5 hükmüne paralel hale getirilerek 4/5 çoğunluk ile değiştirilmesi şekline dönüştürülmesine ve bu iş ve işlemler için yönetim kuruluna yetki verilmesine karar vermiştir. 24.2.2006 tarihli kat malikleri kurulu, yalnızca, yönetim planının ancak 4/5 çoğunlukla değiştirilebileceğini kabul etmiştir. Bu hükme dayanarak, 20.4.2008 kat malikleri kurulu, yönetim planının değiştirilmesi konusunda gerekli çalışmaları yapmasına izin ve yetki vermiştir. Bu yetki yönetim kuruluna malikleri Notere götürüp orada 4/5 çoğunluk sağlanarak yönetim planı değişikliği yapmaya olanak vermez. Gerek 2006 ve gerekse 2008 kat malikleri kurulu kararlarında yönetim planının açık biçimde hangi maddenin ne şekilde değiştirildiği belli olmadığından, teknik anlamda değişikliğin varlığı kabul edilemez. 2006 kat malikleri kurulu toplantısında da yönetim planı maddeleri değiştirilmediğinden, bu karar dayanak yapılarak, 2008 yılında, Noterde yönetim planı değiştirilemez.
3. 20.4.2008 tarihli kat malikleri kurulu kararı ile Yönetim Planı değiştirilmediğinden, başka bir anlatımla ortada yönetim planını değiştiren 20.4.2008 tarihli kat malikleri kurulu kararı bulunmadığından, dava açma süresi geçmemiştir.
4. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlayacağından, yönetim planının 1995 değişikliklerinin, gerek değişikliğin gerçekleştiği tarihte ve gerekse o tarihten sonra bağımsız bölüm edinen şahıslar tarafından geçersizlik savı öne sürülemeyecektir.
5. Yönetim planı ve değişiklikleri tüm malikleri bağlar ise de, sığınağın (imar mevzuatını bertaraf edecek biçimde) amaç dışı kullanılmasına olanak veren, süreklilik arzeden ve aynî hak görünümü verilen kiralanması yeni malikleri bağlamamalıdır. Aksi halde kira sözleşmesi mülkiyet hakkı gibi nesnel haklara dönüşür. Yönetim planı hükümleriyle ve bunların tapuya tesciliyle, sığınağın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre ortak yer niteliğinin bertaraf edilmesi doğru değildir. Sığınağın ortak yerlerden olduğu tartışmasızdır.
6. Sığınak Yönetmeliği, yapıların bodrum katlarında veya bahçelerinde yapılacak sığınakların, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak alanlardan olup, kat maliklerinin ortak mülkü olarak tapuya tescil edileceğini, ancak kiralanamayacağını, devredilemeyeceğini, amacı dışında kullanılamayacağını öngörmüştür.
7. Rapor konusu mahkeme kararının onaylanması halinde
A. Apartman yönetimi Bozbey Firmasıyla yeni koşullara uyarlanmış yeni bir sözleşme yapabilir. Bu sözleşme artık, yönetim planının güvencesinde olmayacaktır.
B. Apartman yönetimi Bozbey Firmasıyla yaptığı sözleşmeyi bozduğu takdirde:
a. Bozbey firması, yasal ve yararlı imalat bedellerinin tümünü talep edebilir.
b. Bozbey firması, yoksun kaldığı kazancı isteyemez. Çünkü yoksun kalınan kazanç olumlu zarar olup, ancak sözleşmenin ayakta kalması halinde istenebilir; sözleşme bozulduğunda istenemez.
Yararlananların bilgisine saygıyla sunarım. 31.3.2011
AV. İLKER HASAN DUMAN
İLETİŞİM BİLGİLERİM
Kızılay Bulvarı 16/1 Kartal-İstanbul
0532 263 20 58; Tlf-Faks: 0216 353 64 02;
www.ilkerduman.av.tr
Hits: 12598
