KİTAP
İnşaat Hukuku Kitabı

ANAYAPININ DEPREM, YANGIN, SEL, ÇÖKÜNTÜ VE BENZERİ NEDENLERLE HARAP OLMASI

~ 03.10.2010 ~
Anayapının tümü veya bağımsız bölümlerden biri veya birkaçının deprem, yangın, sel, çöküntü, bombalama ve benzeri nedenlerle harap olması durumunda izlenmesi gereken yol ile kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri Kat Mülkiyeti Yasasının 47. maddesinde düzenlenmiştir.
Harabiyetin yapının zamanla eskiyip yıpranması, yapım veya bakımdaki eksiklikten kaynaklanması durumunda, bu madde uygulanmaz.
Harap olma kavramı, enkaz halinde gelme değil, “oturulamaz duruma gelme” olarak anlaşılmalıdır.
Anayapının Tümünün Harap Olması: Anayapının tümü (deprem, çöküntü, yangın, sel, bombalama vb.) harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer (KMK. md. 47/I). “Kendiliğinden” sözcüğü, anayapının harap olduğuna ilişkin bir tespiti ve tapu kütüğünde buna dayalı bir işlemin yapılmasın gereğini ortadan kaldırmaz.
Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harap olması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir (KMK. md. 48/1).
Bağımsız Bölümlerden Birinin Harap Olması: Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen (oturulamayacak, başlıbaşına kullanılamayacak ölçüde) harap olur ve o bölümün maliki <harap olma tarihinden başlayarak> iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmalıdır (KMK. md. 47/II). Harap olma bağımsız bölümün zamanla eskiyip yıpranması/hasara uğraması sonucu değil, yangın, üstteki çekme veya normal katın çökmesi veya yangın gibi bir olay sonucu meydana gelmelidir. Harap olmayı “oturulamaz duruma gelme” olarak anlamalıyız.
Tamamen harap olan bağımsız bölümün maliki, iki yıl içinde harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini yargıçtan isteyebilirler.
Bağımsız bölümü harap olan malik, harabiyete neden olan olayın ardından, bağımsız bölümündeki harabiyeti gidermeyeceğini açık bir biçimde bildirirse, iki yıllık sürenin dolmasını beklemek gerekmeyecektir.
Yargıç, keşif ve bilirkişi incelemesi de yaparak, yasanın öngördüğü koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğini araştıracak ve oluşacak sonuca göre kararını verecektir. Kat maliki, harap olan bağımsız bölümünü, yasanın kendisine tanıdığı iki yıllık süre içinde yeniden yaptırmayarak olduğu gibi bırakmış ve devir istemini içeren davada bu sürenin bitiminden başlayarak bir yıl içinde açılmış ise, yargıç istemin kabulü yolunda hüküm kuracaktır. Kat maliki, “harap olan bağımsız bölümünü geciktirmeksizin yaptırmaya başladığını, yapım işinin sürdüğünü, ancak haklı sayılabilecek bir nedenle süresi içinde tamamlayamadığını” ileri sürmüş ve mahkemece taşınmazın yerinde yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda bu savın doğruluğu saptanmış ise, o kat malikine bağımsız bölümünün yapımını tamamlaması için makul ve belli bir süre tanımalı, sürenin sonunda oluşacak sonuç doğrultusunda hüküm kurmalıdır. Devir için gerekli koşulların gerçekleşmiş olması durumunda, istemde bulunan kat malikine devredilecek konu, harap olan bağımsız bölümün arsa payıdır. Öyle ise bu arsa payının değeri saptanmalıdır. Devir kararına en yakın tarihteki değer saptanmalıdır. Bu bağlamda harap olan bağımsız bölümde, yeniden yapımda kullanılacak nitelikte malzeme varsa bunların da bedeli belirlenmeli ve saptanan arsa payı değeriyle birlikte karşılanmalıdır. Tersi durumda, arsa payını devir isteğinde bulunanlara haksız zenginleşme olanağı sağlanmış olacaktır[1].
Harap olan bağımsız bölümün arsa payını devralan kat malikleri, devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde bu bağımsız bölümü yeniden yaptırmak zorundadırlar: Yaptırmış iseler, o bağımsız bölüm varlığını sürdürür, başlangıçta var olan arsa payı korunur ve onu devralan bağımsız bölüm malik/lerinin ortak mülkü olur. Harap bağımsız bölüm yeniden yaptırılmaz ise, iki yıllık süre içinde devralan kat maliki veya kat malikleri, diğer malikler ile birlikte hareket ederek, bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını yeniden hesaplayarak (KMK. md. 3/II) kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmek zorundadırlar (KMK. md.47/II).
Harap olan bağımsız bölüm yeniden yaptırılmaz ya da bağımsız bölüm dışlanarak tüm bağımsız bölümlerin arsa payları yeniden düzenlenmez ise, ana taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer; harap olan bağımsız bölüm ya da yapının tamamı sigortalı ise sigorta bedeli ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaşlar arasında paylaştırılır (KMK. md. 47/III). Bu konunun, kat malikleri tarafından tapu kütüğüne kaydettirilmesi, bunun için aralarında anlaşma sağlayamadıkları takdirde yargıca başvurup bu durumu tespit ettirmeleri gerekli olacaktır. Böyle bir durumda da paydaşlar arasında kat mülkiyeti yerine ana taşınmazdaki ortak mülkiyet hükümleri esas alınacaktır.
    Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa (örneğin, beş katlı bir yapıda üstteki iki kat tamamen harap olup yıkılmış ise beşince katın yeniden yapılması, dördüncü katın yeniden yapılması koşuluna bağlı olması), bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harap olma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bağımsız bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir (KMK. md. 47/IV). Devir koşulunun rıza ile yerine getirilmemesi durumunda, mahkemeye başvurulduğunda, buna mahkeme karar verecektir. Zira, yeniden yapılmak istenmeyen harap olmuş bağımsız bölümlerin arsa paylarının aynı durumda bulunan diğer maliklere öncelikle devri doğrudur. Çünkü bu bağımsız bölümlerin yeniden yapımı, diğerlerinin yapımına bağlıdır. Arsa paylarını devralanlar, diğer bağımsız bölümleri de yapmak durumunda kalacaklardır. Giderlerine kendileri katlandığına göre, bu bağımsız bölümlerin maliki olmaları da doğal bir sonuçtur. Harap olmuş bağımsız bölümlerini yeniden yapmak istemeyen maliklerin arsa paylarını devralanların, bu payların karşılık bedelini ödemeleri gerekir. Bu devir, ilgili kat maliklerinin anataşınmazdaki mülkiyet haklarını sona erdirdiği için, bunun bedeli karşılığında olması Yasa ve hakkaniyet gereğidir. Taraflar bedelde anlaşamazlar ise anlaşmazlık yargıç tarafından çözümlenecektir. Harap olan bağımsız bölümlerini yeniden yaptırmak istemeyenlerin arsa payları, bağımsız bölümleri harap olup da yeniden yaptırmak isteyenler tarafından devralınmak istenmezse, ara payını devralma hakkına sahip olan bağımsız bölüm maliklerinin de gerçekte harap olan bağımsız bölümlerini yaptırmak istemedikleri kabul edilmelidir. Çünkü kendi bağımsız bölümlerinin yeniden yapımı o bağımsız bölümlerin yapımına bağlı olup, bunun gereği, kendisine ait olmayan bağımsız bölümün arsa payını devralmaksızın yaptırmak sonucunu doğuran böyle bir olayda, bağımsız bölümü yeniden inşa etme istemini diğer kat maliklerine bildiren kat malikinin iyi niyetinden söz edilemez. Böyle bir durumda, md. 47/II ve III hükümlerinin uygulanması gerekecektir. Yani diğer kat malikleri, yeniden yapılmayan harap bağımsız bölümün veya bölümlerin arsa paylarını devralıp onları yeniden yaparlar ya da yapmadıkları takdirde bunları dışlayarak arsa paylarını yeniden düzenlerler. Bu da olmaz ise, ana taşınmaz üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ermesi koşulları gerçekleşecektir[2].
    Harap olan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti (arsa payı aynen korunarak) bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir (KMK. md. 47/son, c.1). Harap olan bağımsız bölüm üzerindeki kat mülkiyetinin geçici kat irtifakına çevrilmesi ve kütüğe şerh verilmesi işlemi, KMK. md. 48 uyarınca yöneticinin, eğer yönetici yok ise bağımsız bölümü harap olan kat malikinin bildirmesi üzerine tapu idaresince yerine getirilir. Tamamen harap olması nedeniyle üzerindeki kat mülkiyeti kat irtifakına dönüşen bağımsız bölüm maliki bu süreçte KMK. Md. 20’de belirtilen genel giderlere katılmayacaktır.
 Harap olan bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki geçici kat irtifakı kendiliğinden sona erer ve kat mülkiyeti yeniden doğar; bu durumda geçici irtifak şerhi kaldırılır (geçici şerh kütükten silinir) ve kat mülkiyeti bu bağımsız bölüm yönünden geri gelmiş olur (KMK. Md. 47/son, c.2). Bağımsız bölümün yapımının bittiği günden başlayarak –geçici kat irtifakı şerhi kütükten henüz sildirilmemiş olsa bile- o bağımsız bölümün malikinin anataşınmazın genel giderlerine katılma yükümü doğacaktır.


[1] Germeç, Mahir Esin, Kat Mülkiyetli Taşınmazda Anayapının Harap Olması, Terazi Hukuk Dergisi, Ağustos 2010, sf. 117-118.
[2] Germeç, agm. Sf. 120.
Hits: 5509

İNŞAAT SORUNLAR

KORONAVİRÜSÜN İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNE VE DOLAYISIYLA YÜKLENİCİNİN SORUMLULUKLARINA ETKİSİ
Av. İlker Hasan Duman   Çin’de görülen ve tüm dünyaya yayılan koronavirüs, ülkemize de sıçramış, ilk vak’a 11 Mart tarihinde tespit ...
ESER SÖZLEŞMESİNDE ZAMANAŞIMI, DURMASI, KESİLMESİ
Borcun zamanaşımına uğramasıyla, borç ( alacak ) sona ermez, sadece alacaklının dava yoluyla alacağını elde etme olanağı, "alacağın dava edilebilme niteliği" ortadan kalkar. ...
HAKSIZ ZENGİNLEŞMEDE İADENİN KAPSAMI
A-) ÖRNEK OLAY   Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalılardan Mehmet'in, diğer davalı Şenol'dan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle satınaldığı, ...
İNTİFA HAKKININ DEĞERİ NASIL SAPTANIR
İNTİFA HAKKI ORANLARI (İNTİFA HAKKI İLE YÜKÜMLÜ MAL ÜZERİNDE İNTİFA VE KURU MÜLKİYETE DÜŞEN TUTARLAR) NASIL HESAPLANIR (VERGİ USUL KANUNU MD. 296)   ...
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ANİ EDİMLİ SÖZLEŞMEDİR
 Eser sözleşmesi[1]. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, edimin yerine getirilmesiyle borcun sona ermesi aynı anda gerçekleşir; alacaklı da, bu anda, ifaya ...
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ÇİFT TİPLİ KARMA SÖZLEŞMEDİR
 Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin ...
İNŞAAT İŞLERİNDE İŞÇİ KAZANÇLARI
ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE İŞÇİLER İÇİN BİLDİRİLMESİ GEREKEN PRİME ESAS KAZANÇ TUTARININ KURUMCA TESPİTİ   Mevzuat   MEVZUATIN İÇİNDE ...
KESİN HESAP-KESİN HAKEDİŞİN DÜZENLENMESİ
 Yapım işleri genel şartnamesi, kesin hak ediş ve kesin hakdeşi sözleşme tiplerine göre ayrı ayrı düzenlemiştir:   1.      Birim Fiyat ...
HAFRİYAT ESNASINDA KOMŞU PARSELLERDEKİ BİNALARA ZARAR VERİLMEMESİ İÇİN YAPILMASI GEREKENLER
 Bitişik parsel özel mülk ise, konuyu ikiye ayırmalıyız. İnşaat bitişik mi yapılacak ayrık mı?   Hafriyat yapılacak parsele komşu olan parsellerdeki binaların ...
İMAR PLANININ YÜRÜRLÜĞÜNÜN YARGI KARARIYLA DURDURULMASININ İNŞAATLARA VE RUHSATLARAA EETKİSİ
 Bir örnekle açıklayalım: Ahmet Seliçi’nin (…) tapu bilgilerinde kayıtlı olan parsel imar planında anaokulu alanında kalmaktadır. Bu alan 1/1000 ve 1/5000 ...
BİR İNŞAAT NASIL VE NİÇİN MÜHÜRLENİR? MÜHÜRLEME İŞLEMİNİN YARGISAL DENETİMİ
 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Ruhsatsız veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Olarak Başlanan Yapılar başlıklı 32.maddesinde ise: "Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat ...
İNŞAAT YASAĞI BULUNAN ARSALAR
 Birinci derece doğal sit alanında ve 100 metrelik sahil şeridi içerisinde yeni inşaat yapılması ilgili mevzuat ile yasaklanmıştır. Bu gibi alanlarda bölgenin özelliği ...
BİR SÖZLEŞME, ONDAN DÖNÜLMEKLE, HİÇ YAPILMAMIŞ DURUMA GELİR Mİ?
Özet: Alacaklı tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde borçlu direnimi nedeniyle sözleşmeden döndüğünde, sözleşme hiç kurulmamış ...
ATAŞMAN DEFTERİ
İnşaat esnasında esas projede olmayan işlerden, toprak altında kalma veya sökülüp atılma gibi ileride görünmeyecek biçimde kapanacak inşa kısımlarının ...
ARSA SAHİBİNİN KAÇAK YAPIYA ONAY VERMESİ GEÇERLİ DEĞİL
Dava, davacı arsa sahibi tarafından, Beykoz Kanlıca Mahallesi 529 ada 380 parsel üzerinde inşası kararlaştırılan yapının ruhsatsız ve kaçak olup imara aykırı bulunması ...
KABA İNŞAAT NEDİR
Kaba inşaatı şöyle tanımlamalıyız: Kaba inşaat: Kum, çakıl, çimento, kireç, demir, tuğla, kalıp, kalıp bağlantı elemanları kullanılarak yapının taşıyıcı ...
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TEMLİK
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen ...
BAĞLAYICI OLMAYAN SÖZLEŞMENİN BAĞLAYICI DURUMA GELMESİ
Bir eser sözleşmesinin yalnızca onu imzalayan sözleşmecileri bağlayacağı incelenirken, “bağlama” üzerinde durmalıyız. Bir eser sözleşmesinin geçerli ...
PROJE, FSEK'NA TABİ BİR ESER MİDİR YOKSA İNŞAAT HUKUKU KAPSAMINDA BİR ESER MİDİR?
Mimarın ön proje, kesin proje, uygulama ve detay projeleri, gider tahmini, ihale dosyasının hazırlanmasına ilişkin hizmetleri, yapının mesleki denetim hizmetleri, teknik uygulama ...
İNŞAAT RUHSATLARI AÇISINDAN KAZANILMIŞ HAK DURUMU
İNŞAAT RUHSATLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ Sözlükte izin, kolaylık, genişlik anlamına gelen ruhsat, (ruhsatname, ruhsatiye) imar mevzuatı açısından, yapılması kanunen izin ...
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ALACAĞIN TEMLİKİ
Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü ...
YÜKLENİCİYE İŞTEN EL ÇEKTİRME
İşten elçektirme bir ihtiyati tedbir olup, inşaata devam etmesi durumunda giderilmesi güç veya olanaksız zararların doğması ve inşaatın fiili durumunun ...
Yüklenici, Denenmemiş, Rizikolu Bir Sistemi Uygulamamalıdır
Yüklenici, eser meydana getirme borcunu yerine getirirken, işin görüldüğü zamanda bilinen teknik kurallara (örneğin bir inşaat eserinin temelinin atılmasına, ...
ANAYAPININ DEPREM, YANGIN, SEL, ÇÖKÜNTÜ VE BENZERİ NEDENLERLE HARAP OLMASI
Anayapının tümü veya bağımsız bölümlerden biri veya birkaçının deprem, yangın, sel, çöküntü, bombalama ve benzeri nedenlerle harap olması ...
ARSA PAYI KARŞILIĞINDA KAT YAPIM SÖZLEŞMESİNDEN DÖNE YA DA BU SÖZLEŞMENİN BOZULMASI
ARSA PAYI KARŞILIĞINDA KAT YAPIM SÖZLEŞMESİNDEN DÖNE YA DA BU SÖZLEŞMENİN BOZULMASI   Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinden arsa malikinin ...
ASIL SÖZLEŞMEYİ BOZMANIN TEMLİK EDİLENE ETKİSİ
ASIL SÖZLEŞMEYİ BOZMANIN TEMLİK EDİLENE ETKİSİ I. Genel Olarak Kural olarak, devralan temel borç ilişkisinin geçersizliğini dava edemez Temlikin konusu yalnız ...
ARSA SAHİBİNDEN VEYA YÜKLENİCİDEN PAY SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
ARSA SAHİBİNDEN VEYA YÜKLENİCİDEN PAY SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ...
YÜKLENİCİNİN ARSA PAYI İSTEMİ
YÜKLENİCİNİN PAY DEVRİ İSTEMİ Arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapım sözleşmesinde, iş sahibi, kat irtifakı kurulmuş olan arsasından ileride bağımsız ...
İmar Yasasının İnşaat Hukukundaki Önemi
İmar Yasası, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre koşullarına uygun oluşmasını ve gelişmesini sağlamak amacıyla düzenlenmiştir. ...
Kamu Yapım İşlerinde İlişiksizlik Belgesi Prosedürü
 Hakedişler Ödenirken, Sosyal Güvenlik Kurumu Prim ve İdari Para Cezası Borçlarının Hakedişlerden Mahsubu, Ödenmesi ve İlişiksizlik Belgesinin Aranması koşulları ...
Kamu İhalelerinin Yönetsel ve Yargısal Denetimi
Kamu İhale Kurumu, Şikâyetlerin İncelenmesi ve Anlaşmazlıkların Çözümü: İhalenin başlangıcından sözleşmenin imzalanmasına kadar olan süre ...
İNŞAATIN İMAR DURUMUNA UYMASI
İmar durumuna uygunluk, eserin kentin dokusuna uyumunu sağlar. Bu nedenle, bir organ naklinde nakledilen organın vücudun dokusuna uyum sağlamaması durumunda vücudun bu organı kabul ...
Yapı İznini (İnşaat Ruhsatını) Alma Yükümlülüğü
Sözleşmede bir açıklık yoksa, inşaat yapılacak arsanın imar durumunun alınması, plan ve projelerin belediyeden onaylatılması ve yapı izninin alınması, mülkiyet hakkıyla ...
İmar Mevzuatı Karşısında Kazanılmış Hak
Yapı izninin alındığı tarihten başlayarak iki yıl içinde yapıya başlanılmamış ve başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmemişse, yapı izni ...
İNŞAAT RUHSATI
          A. Yapım İşlerinin İzne Bağlanması Zorunluluğu İdare hukuku kurallarınca, yapı kavramı ile izin kavramı arasında sıkı bir ...