1. Temel ilke, koşullar değişmiş olsa bile (sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile), sözleşmenin yapıldığı andaki gibi uygulanmasıdır.
2. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında var olan denge sonradan koşulların olağanüstü değişmesiyle BÜYÜK ÖLÇÜDE tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir.
3. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki meydana gelir ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, dürüstlük ve hakkaniyet ilkelerine aykırı bir durum oluşturur.
4. Bu gibi durumlarda sözleşmenin değişen koşullara uydurulması söz konusu olacaktır.
5. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşme yapmalarına neden olan koşullar daha sonra önemli ölçüde, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o sözleşmeyle bağlı tutulmazlar.
6. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü durumlara savaş, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.
7. Edimler arasındaki dengenin (olağanüstü değişmeler yüzünden) alt üst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda "İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ" gündeme gelir.
8. Yargıç, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.
9. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra yasada uyarlama hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır.
10. Sözleşmede ve yasada hüküm yoksa, sözleşmenin değişen durum ve koşullara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir.
11. Sözleşmede olumlu ve olumsuz uydurma/uyarlama kaydı bulunmakla birlikte, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını istemek MK md.2/II hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir oransızlık çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır.
12. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak MK'nun 1, 2 ve 4 üncü maddelerinden yararlanılacaktır.
13. Durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adalelini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk oluşor. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (MK m. 1).
14. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.
15. Her istendiğinde sözleşmeyi değişen durum ve koşullara uydurmak mümkün değildir.
16. Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır.
17. Değişen durum ve koşullar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması gerekir.
18. Uyarlama isteyen davacı olağanüstü durum ve koşulların çıkmasına kendi kusuru ile neden olmamalıdır.
19. Değişen durum ve koşullar taraflar bakımından önceden öngörülebilir; beklenebilir; olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla birlikte bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.
20. Tarafların dövize endeksli kira sözleşmesi yapmalarındaki gerçek ve ortak amaçlarının saptanması uyuşmazlığın çözümünde önem kazanmaktadır: Yurdumuzda eşya fiyatlarının her geçen gün şaşırtıcı ve beklenilenin üstünde yükselmeler gösterdiği açıktır. Ülkenin bu konuda yerleşmiş ekonomik durumu, bireylerin yaşamını ağırlaştırarak huzursuzluk kaynağı olmaktadır. İşte bu açık olgu karşısında, kiralayan mal sahiplerinin enflasyonun rizikolarından korunmak amacıyla dövize endeksli kira sözleşmeleri düzenledikleri, kiracıların da bunu kabul zorunda kaldıkları yaşanan bir gerçektir. Demek ki, dövize endeksli kira sözleşmelerinin kurulmasında, tarafların gerçek ve ortak amaçları sırf zaman zaman yükselen enflasyonun olumsuz etkilerinden kiralayanı korumak ve güvence altına almak iradesinden kaynaklandığının kabulü sorunludur (MK m. 2/1; BK m. 19).
21. O nedenle; sözleşme kurulurken ileride ekonominin aniden bozulacağını, Tarafların tahmin edip bunun olumsuz sonuçlarına yalnız kiracının peşinen katlanacağını kararlaştırdıkları şeklinde bir yoruma gidilemez. Kaldı ki; işlem temelini alt üst edecek, çökertecek edimin ifası iktisadi bir yıkım olacak nitelikte fahiş bir durumun mevcut bulması hallerinde de çıkar dengesi aleyhine bozulan borçlunun M.K. 2/1’deki kurallarından kaynaklanan “Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması” ilkesi uyarınca yargıçtan sözleşmenin edimler arasındaki bozulan dengesini dürüstlük ve hakkaniyete uygun bir duruma getirmesini isteme olanağına sahiptir.
22. Ekonomideki ani bozulma (kriz) ve buna bağlı olarak döviz fiyatlarında meydana gelen şok patlamalar karşısında, sözleşmedeki denge, davacı kiracı aleyhine katlanılmayacak derecede bozulabilir ve kiracı beklemediği, hiç hesaba katmadığı böyle bir sonuçla borçlarını ödeyemeyecek duruma girebilir.
23. Uyuşmazlığın çözümünde, sözleşmenin temel edimi olan ve taraflarca başlangıçta kabul edilen döviz fiyatlarındaki normal artışlar dışında, sözleşmenin kuruluşundan sonra yaşanan ekonomik kriz nedeniyle işlem temelinin çöküp çökmediğinin araştırılması ve aydınlığa kavuşturulması zorunlu olmaktadır.
24. Enflasyon olgusuna dayanarak kiralayanların açtıkları kira bedelinin yeni koşullara uyarlanması davaları kabul edilmiştir. Öyleyse, uyarlama esas ve ilkeleri lehine oluşmuş ise, kiralayanın da kira bedelinin uyarlanması için dava açabileceği kabul edilmesi gerekir.
25. UYARLAMA DAVALARINDA, YARGICIN GÖZDEN KAÇIRMAMASI GEREKEN TEMEL ESASLAR ŞÖYLE SIRALANABİLİR:
a. Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Uyarlama, yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir.
b. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanacak, tarafların sağladığı hak ve yararlar değerlendirilecek, ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek, tüm nesnel ve öznel durum ve koşullar incelenecektir.
c. Mahkemece yapılacak iş;
aa. Yerinde uygulama (keşif) yapılacak,
bb. Bilirkişiden görüş alınacak.
cc. sözleşmedeki özel hükümler,
dd. kiralananın niteliği,
ee. kullanma alanı,
ff. konumu,
gg. bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler,
hh. emsal kira paraları,
ii. vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar,
jj. somut olayda görülebilen objektif etkenler incelenecek,
kk. karşılaştırılıp değerlendirilecektir.
d. İşlem temelinin çöktüğünün ve sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak ölçüde davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi durumunda;
aa. kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağı belirlenir.
bb. böylece sözleşmedeki kira parası, tarafların amacına uygun, dürüstlük, iyiniyet ve hakkaniyet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde saptanır.
