KİTAP
İnşaat Hukuku Kitabı

YÜKLENİCİNİN İNŞAATI İMAR MEVZUATINA UYGUN MEYDANA GETİRME BORCU

~ 30.03.2010 ~

Yüklenicinin İnşaatı İmar Mevzuatına Uygun Meydana Getirme Borcu

İnşaatın imar mevzuatına uygun meydana getirilmesi borcu, yüklenicinin, yasada yer alması gerekmeyen, ancak temel borcudur. İmar mevzuatı derken, başta İmar Kanunu olmak üzere, yapıların ve yapı yapacak olanların uyması gereken kuralları içeren, (Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Boğaziçi Kanunu, Kıyı Kanunu, Gecekondu Kanunu, İmar Affı Kanunu, Çevre Kanunu, Orman Kanunu gibi) yasalar ile, (İmar Yönetmeliği, Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik, Asansör Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği, Deprem Yönetmeliği, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği, Yapı Denetimi Uygulama Usul ve Esasları Yönetmeliği, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yönetmeliği, Atık Suların Kanalizasyon Şebekesine Deşarj Yönetmeliği, Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliği, Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği, İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik, Kıyı Kanunu Uygulanmasına Dair Yönetmelik, Kesin İnşaat Yasağı Getirilen Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarının Bulunduğu Sit Alanlarındaki Taşınmaz Malların Hazineye Ait Taşınmaz Mallar ile Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik gibi) birçok yönetmelik ve bunlara dayanan (imar planı), (imar durumu), (yapı izni), (yapı kullanma izni) gibi belgelerden oluşur.
Günümüzde plansız ve hızlı kentleşme olgusu sağlıklı kentleşmenin önündeki en ciddi engeldir. Kentsel gelişmenin yönlendirilmesinde en temel araçlardan biri olan imar planlamasıyla kentsel gelişmenin yakın gelecekteki temel fiziksel özelliklerini oluşturan "yönü, şekli ve büyüklüğü" ile ilgili belirlemeler yapılmaktadır. İmar planı hazırlığının ve uygulamasının kentsel büyümenin önünde gitmesi gereği açıktır. Kentsel planlama sürecinde, zorlayıcı, kısıtlayıcı ve yönlendirici kararların tümü birden rol oynar. Çağdaş bir kentin oluşturulması ve yaşatılması için varlığı zorunlu olan ve aşırı yapılaşmanın etkisinden korunması gereken, kentin bütününe hizmet verecek, kent estetiği ve kentleşme kalitesini yükseltici sağlıklı bir çevre meydana getirmek amacıyla park, çocuk bahçeleri, oyun alanları, günü birlik kullanım alanları, piknik ve rekreasyon alanlarının oluşumu bu yolla sağlanabilir. Bu bağlamda, kamu yararını gerçekleştirmek amacıyla üretilmiş birer belge niteliğinde olan imar planları mevzuatta ve yargı içtihatlarında yöre halkının sağlığını ve çevreyi korumak, sosyal ve kültürel ihtiyaçlarını, iyi yaşama düzenini, çalışma koşullarını ve güvenliğini sağlamak amacıyla, ülke, bölge ve şehir verilerine göre oturma, çalışma, dinlenme ve ulaşım gibi kentsel fonksiyonlar arasında mevcut ve sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak için varsa kadastro durumu da işlenmiş, onaylı haritaların kopyaları üzerine nazım plan ve uygulama planı olarak düzenlenip onaylanmış metinler olarak tanımlamaktadır.
İmar Yasası, düzenli kentleşmeyi ve dolayısıyla içerisinde güvenli ve sağlıklı olarak oturulacak ve çalışılacak binaların yapımını amaçlamıştır. İmar Yasası “kamu düzeni” ile ilgili olup “emredici” niteliktedir . Hiçbir kimse, hangi amaçla olursa olsun, toplumun güvenliğini ve sağlığını ilgilendiren bu buyurucu kuralları çiğneyemez ve çiğnenmesine de izin veremez. Mahkemeler bu konuyu, kendiliğinden göz önünde bulundurmak zorundadırlar. Bunun için İmar Yasası sert yaptırımlar öngörmüştür: Anılan Yasanın 21. maddesine göre (26. maddedeki istisnalar dışında) bütün yapılar için yetkili yönetimlerden izin alınması zorunludur. 32. maddeye göre de, ruhsatsız (kaçak) veya ruhsata aykırı yapılar mühürlenerek durdurulur. Tanınan süreye karşın ruhsat alınmaz veya ruhsata aykırılık giderilmez ise, encümen veya il idare kurulunun kararı ile kaçak bina veya ruhsata aykırı kısımlar yıktırılır. 42. maddede de, bu eylemleri “imar suçu” kabul ederek, sorumlular hakkında yaptırım getirmiştir. Aykırılık düzeltilemez ve yasal duruma getirilemez yapılar için başka sonuçlar öngörülmüştür: Eğer yapı onanmış projesine aykırı yapılmışsa ve yasal duruma getirilmesi olanağı da bulunmuyorsa, bu durumuyla yıkılması gerekir. Yıkılacak yapıların korunmayı gerektiren ekonomik değerlerinden söz edilemez; hukuk mevcut durumun (ruhsatsız/ruhsata aykırı yapılaşmanın) sürmesi anlamına gelen taraf isteklerini korumaz, gecikme tazminatı dışında binanın mevcut durumuyla yasaya aykırılığının devamı anlamına gelen istekleri kabul etmez. Yükümlülüğünü yerine getirmemiş ve dolayısıyla arsa sahibine karşı bedele (bağımsız bölümlere) hak kazanmamış olan yükleniciden tapu payı satın alan üçüncü kişiler de iyi niyet savunmasında bulunmazlar.
Tarafların imar durumu değişikliği öngörmeksizin yaptıkları imar mevzuatına aykırı sözleşmenin yerine getirilmesi aşamasında beklenmedik biçimde imar durumunun değişmesi sonucu yasallaşma olanaklı duruma gelmişse; bu gelişme sözleşmenin başlangıçtaki geçersizliğini düzeltmezse de, daha önce sözleşmecilerden biri geçersizliği ileri sürmemiş ve yüklenici işi bırakmamışsa, artık sözleşmenin geçersizliğini ileri sürme hakkın kötüye kullanılması sayılarak önlenebilir .
İmar mevzuatına aykırı olarak yapılan bağımsız bölümler için yapı kullanma izni alınamayacak ve kat mülkiyetine geçilemeyeceğinden, yükleniciden imar mevzuatına aykırı inşaat yapması beklenemez. Yapılan fazla inşaatın, kaçak da olsa, paylaşılması konusunda taraflar arasında örtülü bir anlaşmanın olduğu veya sözleşmeye aykırı olmasına karşın, daha fazla sayıda bağımsız bölüm ya da daha geniş bağımsız bölümlerin yapılmasına iş sahibinin örtülü olarak rıza gösterdiği söylenebilir. Fakat iş sahibinin her durumda rıza gösterdiğini, imar kurallarına aykırı inşaata razı olduğunu söylemek de olanaklı değildir. Fazla inşaatın yapılmış olmasına karşın iş sahibi, sözleşme hükümlerine uygun olarak bağımsız bölümlerin teslim edilmesini isteyebilir. Bu durumda ise fazla inşaatın yıkılması söz konusu olabilir. Hukuk kurallarına aykırı biçimde yapılan faaliyetler teknik anlamıyla ek iş olarak kabul edilemez. İş sahibinin onayı dışında imar kurallarına aykırı inşaat yapan yüklenici, kural olarak ek işi yapmanın sağladığı sonuçlardan yararlanamaz .
Yargıtay, aşağıdaki kararında, sözleşmelerin ve sözleşmecilerin imar durumunu gözetmekteki toplumsal zorunluluğa işaret etmiştir: “Düzensiz şehirleşmeyi ve çarpık yapılaşmayı önlemek, ülke insanının can ve mal güvenliği temin edilmiş binalarda iskânını sağlamak amacıyla getirilen İmar Kanunu'nun 21. maddesi uyarınca -bazı istisnalar hariç- her türlü bina yapımı, yerel idarelerden ruhsat (izin) alınmasına bağlıdır. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina veya bağımsız bölümler, aynı Yasanın 32. maddesi uyarınca yerel idarelerce yıktırılır. 42. maddede de, kaçak veya ruhsata aykırı bina yapımı "imar suçu" kabul edilerek, hem yüklenici ve hem de yapı sahibi hakkında cezai yaptırımlar getirilmiştir. İmar Kanunu hükümleri, kamu düzeniyle ilgili olup emredici niteliktedirler. Bu nedenle, mahkemelerce, re'sen göz önünde bulundurulurlar. Arsa sahibi, ruhsatsız olarak inşaata başlamasını yükleniciden isteyemez ve onu zorlayamaz. Yüklenici de ruhsatsız olarak inşaata başlayamaz. İnşaatın kaçak yapılması halinde, ifa var denemez. Kaçak veya ruhsata aykırı bina veya bağımsız bölümlerin, yasalar nazarında ekonomik değerleri yoktur. Yerel idarelerin, encümenlerin yıkım kararlarına rağmen, bu kararları yerine getirmemeleri, hiç kimseye bir hak kazandırmaz. Bina sahibi, mahkemede kal (yıkım) davası açarak, alacağı ilamı icra müdürlüğü kanalıyla yerine getirebilir. Yasanın yıkılmasını emrettiği bir bina veya bölüm üzerinde tarafların korunmaya değer bir hakkı olamaz. Bu nedenle, eksik ve ayıplı işler bedeli ile fazla işler bedeli, tescil ve mülkiyetin tespit davaları açılamaz. Yüklenici, imar durumu ile örtüşen sözleşme uyarınca "yasal" bina yapma taahhüdü altına girdiği takdirde, böyle bir inşaatı yapmakta gecikmesi (temerrüdü) halinde, arsa sahibi yıkım dışında sadece gecikmeden dolayı gecikme tazminatı (kira kaybı vs.) talep edebilir. Somut olayda, yapılan inşaat kaçak olup hakkında yıkım karan bulunduğundan, kira alacağı dışındaki alacak kalemleriyle ilgili itirazın iptali isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı biçimde kabulü doğru olmamış, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.” .
İmar Yasası “yapı”yı “karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi veya özel yer altı veya yerüstü inşaatı ile bunlara ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler” olarak tanımlamıştır (md. 5).
Kuruluş ve kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan, arsa veya parsellerde yapı yapabilirler. Tapu belgesi “müşterek mülkiyet” şeklinde ise, yapı için tapu belgesi ile birlikte öbür paydaşların onaylarının bulunduğuna ilişkin noterlikçe düzenlenmiş sözleşmenin bulunması gerekir. Kuruluş ve kişilerce, kendilerine ait tapu bulunmamakla birlikte kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleriyle, imar planı, yönetmelik ve eklerine uygun olarak yapı yapılabilir (İmar K. md. 20).
İmar Yasası bu hükümle bir yapının inşasını “imar planı”, “yönetmelik”, ruhsat ve “eklerine” uygun yapılmasını öngörmüştür.

Hits: 5808

İMAR SORUNLAR

İDARE TARAFINDAN MÜLKİYET HAKKININ BELİRSİZ SÜRE İLE KISITLANMASI / FAİZ BAŞLANGICININ BELİRLENMESİ / İMAR PLANI
Dava, İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Büyükbakkal Mahallesi, 482 484, 473 ve 477 parsel sayılı ve imar planlarında bölge parkı olarak ayrılan taşınmazların ...
İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİNE İLİŞKİN DEĞER ARTIŞ PAYI
İLKER HASAN DUMAN I-) Genel Olarak  Uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasında; bu ...
DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI, KAPSAMI, İŞLEVİ, ORANI
İmar sınırları içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu ...
PLAN NOTUNUN GÜCÜ, PLAN NOTUNU AŞAN TALEP VE TASARRUFLAR, İMAR PLANI
1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım imar planı İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 10.01.2012 tarihli, 27 Sayılı kararı ile kabul edilerek ...
İMAR PLANININ İPTALİ 21.9.2016
 İSTANBUL İDARE MAHKEMESİ BAŞKANLIĞINA YÜRÜTMENİN DURDURULMASI İSTEMLİDİR DAVACI     : …. VEKİLİ       : ...
DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI
     İmar Kanunu md. 18 ve 18. Madde Uygulama Yönetmeliğinin 28-33. Maddeleri Düzenleme Ortaklık Payını Şöyle Düzenlemiştir:     ...
İMAR PLANININ YÜRÜRLÜĞÜNÜN DURDURULMASINA İLİŞKİN YARGI KARARI
         İSTANBUL 7. İDARE MAHKEMESİ ESAS NO: 2011/32   YÜRÜTMENİN DURDURULMASINI İSTEYENLER ...
UYGULAMA İMAR PLANLARININ İPTALİ DAVALARININ ESASLARI
·         SAHİL ŞERİTLERİNDEN YARARLANMADA ÖNCELİKLE KAMU YARARININ GÖZETİLMESİ GEREKİR. SAHİL ŞERİTLERİNDE YAPILACAK YAPILAR KIYI ...
İNŞAAT RUHSATI TALEBİNİN REDDİ İŞLEMİNİN YARGISAL DENETİMİ
 3194 sayılı Kanunun genel esas başlıklı 3. maddesinde her hangi bir sahanın, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin koşullarına ve yönetmelik ...
KÖYDE YAPILAN İNŞAATIN DURDURULMASI
 Yerleşmelerin planlı ve sağlıklı gelişiminin sağlanabilmesi için belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde 3194 sayılı İmar ...
BİR İMAR PLANI İPTAL EDİLDİĞİNDE ÖNCEKİ PLAN KENDİLİĞİNDEN YÜRÜRLÜĞE GİRER Mİ?
  İmar planı ve değişiklikleri  yargı kararıyla iptal edilmiş ise bu plana dayanılarak onaylanan projelerin ve verilen inşaat ruhsatlarının dayanağı ...
KAT MÜLKİYETİ İLE İMAR KANUNU HÜKÜMLERİNİN BİRBİRİNE KARIŞMASI
 Bir örnekle açıklayalım: Davacı (…) tapu bilgilerinde bulunan arsa üzerinde yer alan 12 daireli binanın kat maliklerinden biridir. Kat maliki olarak ikamet ettiği ...
KENTSEL DÖNÜŞÜM
TMMOB Mimarlar Odası Kentleşme, Mimarlık ve Planlama Komitesi, yasama sürecinde tartışma gündeminde bulunan “5393 Sayılı Belediye Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin ...
İMAR PLANINDA OYUN ALANI OLARAK AYIRMA FİİLEN ELKOYMA SAYILIR MI?
  (Muhalefet Şerhleri) KARŞI OY : Davacı Fadime Çetinkaya'nın 504/76733 nispetinde malik olduğu 4962 parsel sayılı taşınmazın imar uygulaması sonucu 2/5 m2'lik kısmının ...
ÜST ÖLÇEKLİ PLANIN İPTALİ
Üst ölçekli bir planın mahkemece iptal edilmesi halinde, duruma göre alt ölçekli planlarda bir değişiklik yapılması veya bunun tamamen ...
İMAR PLANININ İPTALİ VEYA YÜRÜTMESİNİN DURDURULMASI HALİNDE ÖNCEKİ PLANIN YÜRÜRLÜĞE GİRİP GİRMEYECEĞİ
İmar planı değişikliğinin mahkeme kararıyla iptal edilmesi durumunda değişiklikten önceki imar planının kendiliğinden yürürlüğe girer mi? Yargı organı işlemdeki ...
İMAR PLANLARININ İPTALİ DAVALARI
I-Görev İmar planları düzenleyici idari işlemlerdendir. İmar planlarının iptali için açılan davalar, imar planları birer idari işlem olarak kabul edildikleri ...
İMAR PLANININ İPTALİNE İLİŞKİN DAVA DİLEKÇESİ
İDARE MAHKEMESİ BAŞKANLIĞINA-1   -Yürütmeyi Durdurma ...
ARSALARIN TEVHİT VE TEFRİKİ (İmar Kanunu md. 15-16)
Başvuru kararında, Anayasa’nın 10. maddesiyle aynı durumda olanlar için farklı kurallar getirilmesinin yasaklandığı, Anayasa’nın 5. maddesinde Devletin temel amaç ...
İMAR PLANLARINA EGEMEN OLAN İLKELER VE DOĞURDUĞU SONUÇLAR
Bir idari fonksiyon olarak planlama, “içeriğine olursa olsun, önceden saptanmış hedef ya da hedeflere; yine önceden saptanmış sürede ulaşmak için izlenecek ...
İMAR PLANLARININ DEĞİŞTİRİLMESİ-KAZANILMIŞ HAK
İMAR PLANLARININ DEĞİŞTİRİLMESİNİN RUHSAT VE SÜREN İNŞAATLARA ETKİSİ KONUSUNDA ABD HUKUKUNDAN ÇÖZÜMLER: “AYKIRI KULLANIM HAKKI” VE “KAZANILMIŞ ...
KÖYLERDE YAPILAŞMA
Davacılar ... İlçesi … Köyünde bulunan 495 sayılı taşınmazın 1550 m2 ve 550 m2 yüzölçümündeki bölümlerindi davalıdan … ...
YÜKLENİCİNİN İNŞAATI İMAR MEVZUATINA UYGUN MEYDANA GETİRME BORCU
Yüklenicinin İnşaatı İmar Mevzuatına Uygun Meydana Getirme Borcu İnşaatın imar mevzuatına uygun meydana getirilmesi borcu, yüklenicinin, yasada yer alması gerekmeyen, ancak ...
HİZMET KUSURU NEDENİYLE BELEDİYENİN SORUMLULUĞU
Bir Hukuk devletinde idarenin hukuka aykırı eylem ve işlemler yapmaması gerekir. Hukuka saygılı bir idarenin kendi eylem ve işlemlerinden kaynaklanmış bu zararları da karşılaması ...